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1861足球网址:全国最难拆迁的地方,终于迎来破局!

2019-09-07 10:12:51 大胡子说房 微信号 
 
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  按照惯例,先划重点:

  1.加快三旧改造,从2019年9月30日开始,有效期5年,三旧改造无须达成100%签约,只需三分之二业主同意就可以启动拆迁。2. 发挥政府的补位功能。如开发商无法在规定期限内拆迁,将由政府来主导拆迁,并对开发商前期投入费用进行补偿。

  而在广东城市中,有上述问题的基本都是大湾区片区的9个城市,其中拆迁最难的莫过于广深。

  首先,一直以来,大湾区的三旧至今还拆不掉,最难的不是申请报批问题,不是钱的问题,症结就在“双100%签约”。(城市更新医院征集签署100%、城市更新拆迁补偿协议签署100%)。

  100%,这可把开发商和“正负”部门难死了,也给了很多业主漫天要价的底气,“你不同意我提出的补偿协议,那就耗着吧。”

  在拆迁拉锯战中,推进机制不完善、政策体系不健全、未形成强大合力,制约了三旧改造实施效率。

  在拆迁中,你会看到中国基层社会里的利益纠葛、阶级碰撞。利益驱动和土著强大宗族势力的保护下,广深拆迁过程中,钉子户就是最大的阻碍。

达成三分之二业主同意即可拆迁,这一点将深刻影响大湾区接下来5年的城市发展进程,拆迁速度将更快,很多现在早已超过三分之二的城中村、旧小区马上就可以启动拆迁了。

  达成三分之二业主同意即可拆迁,这一点将深刻影响大湾区接下来5年的城市发展进程,拆迁速度将更快,很多现在早已超过三分之二的城中村、旧小区马上就可以启动拆迁了。

  在这个政策出台之后,网上的解读文章很多,我看到有人提出“这个文件和深圳(楼盘)是没有关系,因为深圳是计划单列市,有立法权,一直以来都是执行双100%政策”。

  说出这种话的人,肯定是对政策执行的不了解。

  深圳虽然是计划单列市,城市地位比省会城市广州(楼盘)高,财政也是独立于广东省之外,有立法权,但如果政策发布时没有排除深圳,那深圳就是要默认执行的。

  除非深圳的出台新文件,说自己执行的政策和广东省的其他城市不一样,不然深圳就只能按广东省的政策来。

  关于第二点,也是非常厉害的政策。广东早已把退路想好了,一旦开发商没有在规定期限内达成三分之二签约,开发商拆不动,那就“正负”来拆。

  这其实是借鉴了香港的强制售卖制度,即在搬迁补偿协议签署率达到一定比例之后,允许改造主体申请“正负”部门按照合理的搬迁补偿标准对钉子户进行补偿并强制搬迁。

  很明显,在长三角、中部、成渝城市群大拆大建、快速发展的这几年,广东越来越意识到:由于发展早,城市开发粗放,所以广东的城市破旧的小区、高密的城中村、混乱的厂房至今依然顽强地盘踞在严重满载的主城区,造成城建混乱、城市框架臃肿、土地低效利用。

  在利益驱动和土著强大宗族势力的保护下,每个面临拆迁的业主都是漫天要价,拆迁进度缓慢,这些三旧,就像城市的毒瘤一样,拖着广东城市发展,让广东省内的城建仿佛凝滞了一般。

  说明此次广东省拆迁就下定了决心要来啃硬骨头了,而且内外部的时势逼着“正负”不得不早日决断。

  从内部原因上来说,广东的城市,特别是大湾区的城市因为三旧难拆,城市更新进展缓慢,产业发展受到土地的严重制约,而且陷入了越拆越难,越难越贵的恶性循环。

  例如广州由于到处都有城中村,造成广州的路网规划混乱,主城区的土地被城中村占据,只能往外围建新城,由此把广州的城市框架拉得特别大,甚至要怼到距离主城区46公里之外,中间山林阻隔的的中新知识城去建新房。

你很难想象,在广州最繁华的CBD珠江新城仅仅是一路之隔,有着广州最顽强的城中村——冼村,从2008年启动改造,村民和“正负”拉锯战长达十多年之久,到2018年最终回迁,这十年浓缩了了中国城镇化的所有问题。

  你很难想象,在广州最繁华的CBD珠江新城仅仅是一路之隔,有着广州最顽强的城中村——冼村,从2008年启动改造,村民和“正负”拉锯战长达十多年之久,到2018年最终回迁,这十年浓缩了了中国城镇化的所有问题。

  深圳地本来就不多,产业发展严重受限于土地,每次旧改都是漫天要价,导致项目容积率极高,而且人为推升房价

  龙华旧改大盘,容积率极高

  南山华侨城板块鹤塘小区、宝安灵芝板块的兴业生活区、和盐田桥东片区、南山华润城莱茵花园是深圳目前达成双100%的四个小区。

  还有前阵子罗湖区政府不得不主动介入的僵持了12年之久的罗湖木头龙小区旧改,1340户业主中仅仅有4户业主没有签约,拖延如此之久最大的原因就是这4户业主80平的房子,在1:1.3的高赔偿之下,还要求额外赔偿1个亿。

  正是因为“正负”、开发商和钉子户利益难以协调,罗湖木头龙小区整整拖延了12年,49位业主在遗憾中去世。

  华侨城片区的白石洲旧改,由于旁边的大冲旧改赔付极高,拉伸了村民的赔付预期,绿景至今还在艰难地和村民拉锯。

  还有京基滨河大厦旁边的上下沙,也是一块让开发商咬到牙齿都迸裂都啃不下的硬骨头。

  最近深圳热卖的中洲湾、天健天骄、华盛珑悦全都是高容积率的旧改项目,是一贯的村景豪宅。

  拆得越晚,越是漫天要价,推高拆迁成本,也推高城市房价,容积率越高。

  大冲村拆迁,由于补偿多,所以地块容积率尤其高,片区内高楼密集,甚至给了村民写字楼补偿。

  而且最近深圳一直都在光明做土地整备,就是为了实现给好企业地块。

  主城区存量土地的集约化开发一定是大趋势。

  从外部原因上来说,这几年,二线城市轰轰烈烈的拆迁,确实给城市释放了大量的优质土地,既有空间去做差产业布局相当于于给城市发展安上了一个加速器。

  1. “正负”主导拆迁的杭州(楼盘)将主城区所有城中村都消灭,控制主城区容积率在3.0以内,交付到开发商手里都是净地。

  2. 武汉(楼盘)开始满城挖建模式,市长也喜提外号“满城挖”,拆除主城区所有的棚户区,让武汉的城市界面焕然一新。

  3. 郑州(楼盘)将四环内所有的城中村全部推倒,给这个城市释放了大量的土地,可以给这个城市供应更多的商品房,让更多人能住上有围墙有社区花园人车分流的小区。

  长痛不如短痛,想要跑得更快,就得卸下不必要的包袱,而且越早越好。

  在中国这种集权国家、“正负”主导基建之下,我们基本看不到“正负”会被什么事情束缚住。

  北方的拆迁,基本上就没有拆不掉的。

  而广东显然已经意识到自己在政策上的疏漏。现在真可谓是亡羊补牢,未为晚也。

  接下来我们会看到大湾区一场轰轰烈烈的拆迁大幕开启,土地高效能、高产出、集约化,让土地回归应有的价值。

  甩开包袱,未来的广深城建,会越来越强。

(责任编辑:常丹丹 HO016)
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